大同寶寶為什麼要抱橄欖球? 第一代閉眼版數量超稀有

HjqfHb-zVdFHAiCJWOJDygaifw-S2b8fDWe9Xa82iv6_D-x6sHztzxbqCIOXedR-bbqFDMlmy7KJ9EzUVmj_ruuztZw4A9poXi2CrP9Oqv0Wf17_8iDwllbZbvCVmNF8G1PbHuIO8GIPYcdY6j0DTKMTl2I-irLJbiPgIUwvBh7rdlmScbf2JMWcEk5T3Bdf4qUXh-UWFMEXvnFmFAQjDZ836kfJXR799ym0B9axLGf2HYliC0Mod0jOxcuaDr1aIYKfWIklgq0LYU8MYv6TREDzku6eCMN8s-OXF0ayIkEwyqsDLyTSCHAJd1RXUZ-m4DM_x_OzRcbDT7CZuVZiO-tZNHrEiqb5VdOsMXpz2ajdU2itNaYF3OXUXb4SUJIQJbb1qKb-2lAHfALVii9-NWOk5AH7RIBkjIxUgXPF5Ub3pRfNnGBcXATwxEdOUOc6Qq0hSFG0HY4HTyJ0rwgVPj3bARz2_PjxHaH57HNXNNa1wmR0R4RR9vni6CGYmd6lGr5OtMGGMrsL1DqpZ3cNDrZ9Cz17Va0oSn2i8MyfQPSaeQJk1E-o8T7mnZYgC_I6SbNiWiBUqAMgchPbd94qgz0SmS7UYzMSeOxWaO0=w310-h550-no

第一代閉眼大同寶寶數量超級稀少,公司肯花30萬元來尋寶,但至今仍無人肯割愛。

大同公司今(2018)年11月即將邁入創業第100周年生日,公司特別舉辦百年特展,其中最吸睛的莫過於本土堪稱最紅公仔的大同寶寶,其胸前數字都不一樣,代表什麼意思?又為何要抱橄欖球?另外,第一代閉眼大同寶寶數量超級稀少,公司肯花30萬元來尋寶,但至今仍無人肯割愛。 繼續閱讀 大同寶寶為什麼要抱橄欖球? 第一代閉眼版數量超稀有

2018年財經生活新制懶人包 4大政策元旦上路

2018年元旦開始,多項攸關民眾權益的新制正式上路,包括基本工資調高、軍公教人員調薪3%、繳稅等都有新規定,與民眾的生活息息相關,這些權益千萬別讓它白白飛走,關於財經生活相關新制一次整理報你知。

‧勞工篇

1、基本工資調漲

基本工資從1月1日起從現行的每月2萬1009元上調至2萬2000元,預估約有166萬名勞工受惠,時薪也由133元調升至140元,預期約有39萬名勞工受惠。另外,63萬名軍公教待預算案通過後,也將調薪3%,兒所屬的國營事業也跟進比照辦理。

2、勞保、勞退、就保也跟著提升

在基本工資與時薪調漲下,勞動部表示,勞工保險投保薪資分級表、勞工退休金月提繳工資分級表將配合調整,修正後共分為17級,第一級投保薪資改為2萬2000元,刪除原分級表第二級2萬1900元,第三級則遞移為第二級,依此類推;2萬2800元等級以上將維持原級距及金額,最高級仍維持4萬5800元;勞保費費率每年調升0.5%至上限12%。

3、勞保年金請領年齡調高

勞保年金2009年上路時明訂法定請領年齡是60歲,第10年起提高1歲至61歲才能請領,若要提前請領年金,也要滿56歲才能領,首先適用的是民國47年次出生的勞工,每兩年再延後一歲領,直到65歲為止。

▲▼醫院領藥,健保。(圖/記者季相儒攝)

▲13家銀行從今日起醫療費刷卡免收手續費。(圖/記者季相儒攝)

‧財務稅務篇

1、海外網購免稅額下修至2000元

喜歡在海外網站購物的民眾要多注意,元旦起進口貨物低價免稅限額由現行3000元調降至2000元,隨著在淘寶、樂天等網站購物的免稅門檻降低,也讓不少網購族哀號「小確幸沒了」。

2、行動支付醫療費用有優惠

民眾可利用「公務機關信用卡繳費平台」,以行動支付的方式繳交公務機關、公立醫院等費用,不須額外再負擔手續費的部分,目前可以在此平台刷卡繳費的有31家發卡銀行,其中8家公股行庫及國泰世華等5大名營發卡銀行持卡人繳費都免手續費,這項優惠至少會到今年底。

3、提高企業薪資費用列報上限

為鼓勵企業跟進軍公教加薪,根據規定,獨資、合夥事業員工每月薪資費用上限,一般職工月薪費用上限從5.75萬元上調至5.95萬元;副理、單位主管、秘書、工程師、技師等高級職員自8.2萬元調為8.45萬元,分別調高約3.5%、3%,企業主於2019年5月申報時開始適用。

▲▼網購。(圖/取自Pixabay)

▲喜歡海外網購的朋友要注意,進口貨物低價免稅限額調降至2000元。(圖/取自Pixabay)

‧金融市場篇

1、取消兩岸中文匯款服務

為了落實反洗錢政策,台灣銀行、土地銀行、第一銀行與華南銀行等公股行庫陸續公告取消「大陸中文外匯匯出匯款」服務。

2、外籍人士買OIU保單須雙證雙照

台灣全面加強洗錢防制,購買任何金融商品都得強化客戶身分認證,就連外國人買OIU保單也一樣。金管會保險局修正「國際保險業務分公司(OIU)」管理辦法,規定外籍人士買OIU保單,須持「雙證件且雙照片」,目前已投保的OIU客戶也要向保險公司補證件。

3、上市櫃股東會全面電子投票

散戶過去受限股東會召開的時間與地點,常常無法到場,喪失投票權,因此從今日起,所有上市櫃公司強制採用「電子投票」,投資人可以用平板電腦、智慧型手機等裝置,下載「股東e票通APP」或於證券商網路下單APP進行電子投票。

4、法說會每年召開

證交所公告所有上市公司每年都要舉辦法人說明會後,櫃買中心也要求所有上櫃公司也必續每年都要召開一次法說會,向法人說明公司展望及財務報告,同時也加強上櫃公司的透明度。

5、強制車險酒駕加費金額提高為3600元

從2018年3月1日起,強制汽車責任險酒駕加費金額,從原本的2100元,提高到3600元。即是按前一年度有違反酒駕紀錄次數,再乘上3600元,作為加收強制汽車責任險保費的加費金額,且不設上限,前一年度酒駕紀錄越多,隔年保費就會越多。

▲▼豪宅,房地產,景氣,奢侈稅(圖/記者張一中攝)

▲元旦開始雨遮、屋簷將取消登記,以避免建商「虛坪」灌水的情形。(圖/記者張一中攝)

‧房地產篇

1、雨遮、屋簷全面取消登記

根據《地籍測量實施規則》修正案,凡在2018年1月1日後取得建造執照的建案,僅有功能性卻無實坪用途的屋簷與雨遮將全面取消登記,也就是不登記(不計坪)不可計價,不過針對實施前已申請建造執照的建案,均以舊規定辦理。

2、公告地價2年1調

現行公告地價每3年調整一次,導致全台地價稅漲幅破3成,引起不少民眾反彈,因此在立法院三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案後,全國公告地價將從現行3年1調改為2年1調,若因公告地價調漲,使得納稅義務人負擔過重,可以申請延期或分期繳納。

原文網址

為什麼這些理財知識很少人知道?

雨遮是指啥?雨遮、花台傻傻分不清

雨遮不記價、不登記制度今天起正式上路,今天起新申請建照的建物適用,但其實許多人對於雨遮到底是指房屋中的哪一塊搞不清楚,常與花台、露臺傻傻分不清。

雨遮還是花台,其實很多消費者分不清雨遮、花台、陽台傻傻分不清

雨遮原用意為遮陽、避雨,比重、形式上沒有一定的規定,全按開發商設定,一般占樓地板面的4~8%內。而營建署建築技術規則中規定,雨遮的構造形式是自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內,超過50公分就不納入登記。

建築技術規則建築設計施工編第一條第三款及第一百六十二條第一項第一款規定之免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構造形式如下:
一、自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內。
二、雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣50公分範圍內,且不可超過直上層樓地板之下緣。
三、前二項窗戶或開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者,該樑及雨遮板均得標註為雨遮。但僅設置外露樑者,不得標註為雨遮。
四、設置雨遮之外牆窗戶應符合建築技術規則建築設計施工編第45條第5款規定。
五、考量建築物造型及立面景觀而於建築物外牆設置之裝飾板或裝飾物,仍依各直轄市、縣(市)政府規定辦理。
敦南苑 雨遮

雨遮進化史分為3階段,民國100年5月1日以前,雨遮可登記、可計價,100年5月1日到106年12月31日為可登記、不可計價;107年開始正式改為不可登記、不計價。

原文網址

為什麼這些理財知識很少人知道?

海外購屋停看聽 業者:3到5年重新檢視

台灣房價高、投報率低,導致近年海外購屋蔚為風氣。台灣搜房創辦人楊建傑發現,赴海外購屋者多為國內有房產者,建議最好不要複製台灣買房的頻繁交易,至少3到5年重新檢視資產。

楊建傑表示,過去一年舉辦許多場海外購屋投資說明會,這些準買家過半數曾有國內置產經驗,而且以英、美、日本、泰國等國家房地產詢問度最高,各房型中以單身公寓最受青睞。

楊建傑表示,華人有土斯有財的觀念,加上長久以來台灣不動產價值整體向上,「房價只漲不跌」的想法深值人心,無意間養成民眾投資房產致富,即使眼下台灣市況蕭條,不少投資人仍願意複製台灣經驗跨海布局,恰好解釋何以海外準買家多數曾在國內置產。

在選擇投資房產的國家方面,又以泰國前景詢問頻繁。楊建傑分析,泰國經濟發展好似1970年代到90年代的台灣,出口成長、利率穩定,與馬來西亞、印尼、菲律賓並稱「亞洲四小虎」;泰國商務部(MOC)統計截至2017年6月依「外商法」所核發的商業登記證,共計5207張,顯示外國人在當地活動頻繁。

這些外商首推首都曼谷中心商務區(CBD)房地產需求,泰國在東協崛起的加持下,首都曼谷的市容日新月異,BTS、MRT兩大城市鐵道系統沿線新建公寓成為各國資金追捧的焦點。泰國現階段的房地產特色好似當年台灣,房價漲幅出色,是投資人買單的主要動力。

在日本房地產方面,楊建傑說,日本觀光爆炸性成長,熱門旅遊城市客房需求激增,大阪因不動產取得成本優於東京,酒店型公寓物業獲利可達6%;由於附帶開發商原價回購的保本優勢,詢問度不輸一般住宅。

另外,英國與美國是先進國家之首,租賃制度高度發展、配套完善,都會區公寓每年的淨租金報酬率上看7%到8%、兼有強勢貨幣收入,也促使房市交易回溫。

不過,楊建傑表示,海外多數國家為防炒作,短期買賣恐被課以高額資本利得稅,因此不建議頻繁交易;投資人可每3到5年重新審視布局,以免大好獲利遭受稅費及匯損的侵蝕。

原文網址

為什麼這些理財知識很少人知道?

日本設計師的廚房 13個有條不紊的實用IDEA

河野女士因為愛吃米飯,因此會使用文化鍋煮飯。麵包則是用烤魚盤烘烤,家裡好像不需要專屬功能的廚房家電似的。每天都會下廚做菜的廚房,因為東西少,顯得相當簡潔有序。

職業是設計師的河野女士家中廚房看不到電子鍋、電熱水瓶,也沒有三角廚餘架。能夠維持如此簡潔生活樣貌的秘訣就是,必須細心打理,而且不怕麻煩。河野女士每天使用文化鍋︵註:雙手把設計的不繡鋼厚底煮飯鍋︶煮飯,只要事先將米冷凍,就算沒有電子鍋也能煮出香噴噴的飯。要泡茶時就用水壺煮熱開水,隨時都能喝到熱呼呼的茶。只要有一點廚餘,就馬上處理,只要準備一個小空瓶就夠用了。因為河野女士不怕麻煩,而且注重細節,才能維持廚房的簡潔環境。

心愛物品就擺放在適合的位置。絕對不要有「總之先」買了或擺著再說的想法。才能隨時維持整潔。

IDEA 01 -因為沒有電子鍋、電熱水瓶,調理台空間感覺很清爽

視線所及之處只擺放使用頻率高的調理用具。而且顏色統一為黑色、銀色、木頭原色,感覺整潔有序。

IDEA 02 -善用堆疊收納術小件物品也可以妥善收納

開放架專門收納平日使用的餐具。BURI棕櫚材長方形籃可以堆疊擺放,就算沒有櫃子或抽屜,也可以有效利用。

IDEA 03 -所有桌布全部收納於軟布收納籃整齊又一目瞭然

軟布材質收納籃最適合存放桌布等具有彈性的物品。因為有提把,就算擺放於高的位置,也方便拿取。

IDEA 04 -刀叉匙筷使用盒子收納像抽屜一樣並排

雖然沒有食器櫃,但只要善用收納盒就可以取代抽屜功能。依種類分成小格收納,要用餐時,整個直接搬到餐桌即可。

IDEA 05 -使用不鏽鋼網籃收納儲備食材 使用方便又時尚

如果瓶子或保鮮罐直接擺進櫃子收納,放在裡面的東西會不方便拿取。只要收納於網籃裡,就能解決拿取不易的問題。

IDEA 06 -蔬菜一次燜煮完成 放冰箱冷凍保存

河野女士喜歡把兒童用小碗當成小菜碟使用。等嬰兒出生後,就可以慢慢期待孩子品嚐自己做的美食的那天到來。

IDEA 07 -乾貨一買回來立刻小袋分裝再放進密封罐裡

相同造型的密封罐可以並排收納或堆疊收納,感覺很整齊。因為密封性佳,也會用來盛裝粉類食材或水果乾。

IDEA 08 -使用琺瑯容器盛裝廚餘 完美地去除生活雜亂感

琺瑯容器可以煮沸消毒,非常衛生。瓶罐一律統一為白色和透明色,視覺上相當整潔。

IDEA 09 -使用各種尺寸的網籃 區隔流理台下方收納空間

將各尺寸的網籃搭配使用,就可以充分利用流理台下方寬敞的空間。就算沒有安裝吊櫃,只要規劃成大型抽屜樣式,再加以妥善分配,也能獲得不錯的效果。

IDEA 10 -為了可以馬上開火烹調食物 鍋子和平底鍋都收納在爐子下方

需要用到「水」的器具,收納在流理台下方;會用到「火」的鍋具,收納在爐子下面。選擇抽屜收納,只要一拉開,男主人就會一目瞭然有哪些鍋具。

IDEA 11 -精心挑選簡約風格家具 與家中的簡潔陳設最對味

為了買到能填補其餘空間的家具,上網搜尋了許多賣家。以配合白色冰箱為核心原則,進行廚房的陳列與搭配。

IDEA 12 -冰箱採取堆疊收納術 對於內容物一目瞭然

相同種類的食物全部擺在同一層,有哪些庫存食材,一目瞭然。冰箱不要塞滿東西,會更加省電。

IDEA 13 -使用鍋子煮飯 美味又節省空間

煮飯時在鍋蓋上面擺石頭,可以防止水溢出,煮好的飯也會更美味。文化鍋的配色是電子鍋所沒有的黑色及銀色,與家中裝潢風格相當速配。

【本內容節錄自編輯精選好書《無印良品的廚房生活哲學》】

原文網址

西子灣百年隧道

西子灣隧道內的作戰指揮部首度開放,讓民眾大開眼界,體驗當年緊張氣氛。 記者劉學聖...西子灣隧道內的作戰指揮部首度開放,讓民眾大開眼界,體驗當年緊張氣氛。 記者劉學聖/攝影

建於日據時代1927年的西子灣隧道及其防空設施,在壽山形成錯綜複雜的隧道群,可供2150人藏身,今天首度對外公開,吸引許多民眾探訪祕境。這次活動為配合中山大學校慶,開放時間為11月11日、12日、18日、19日上午9時到下午5時。 繼續閱讀 西子灣百年隧道

調降房貸風險權數

2017年10月31日 18:58 記者戴瑞瑤/台北報導

金管會31日宣布,將調降國銀房貸風險權數,自用住宅由45%下調為35%,非自用住宅則從100%下調為75%,預估今年底上路。其中,若以非自用住宅來看,調低到75%以後,預估可以多出近1.8兆的放款空間。

銀行局副局長莊琇媛表示,金管會正式調整銀行資本適足性規範,自用住宅不動產風險權數由45%下調為35%,非自用住宅風險權數由100%下調為75%,這是100年4月以來首次調整不動產風險權數,今年底計算資本適足率時就可適用。

風險權數若越高,銀行辦理房貸的成本也越高,銀行房貸利率也會隨之提高,但若調降,代表銀行承做房貸成本會降低,房貸利率也可望降低,也增大銀行放款的空間,銀行更樂意承做不管是房貸或是中小企業放款等業務。

此外,銀行「權益證券投資」部分,投資屬金融相關事業帳列交易簿者,及投資屬非金融相關事業帳列銀行簿者,將由現行均為400%,分別回歸現行國際規範所定的200%及100%。

根據金管會統計,截至9月底,整體銀行資本適足率為13.32%,風險性資產為台幣27兆7868億元,但調整後風險性資產會降為26兆4400億元,若維持13.32%的資本適足率不變,銀行承作風險性資產空間多出1.3兆元。

2017年11月01日 04:09 中國時報 彭禎伶、魏喬怡/台北報導

金管會主委顧立雄送出房市及金融股利多。金管會昨日宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,自用住宅由45%降為35%,非自用則由100%降為75%,減少銀行因承作房貸的資金壓力,資本適足率平均可拉升0.59個百分點,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。

資金動能 增加1.8兆

依9月底銀行合格資產3兆7016億元來看,這次調降房貸風險權數,銀行可增加1兆3468億元的風險資產額度,且非自用住宅降到75%,銀行若在維持現有資本適足率前提下,可多出近1.8兆元,衝刺非自用住宅房貸。

另外,金管會也調整銀行「權益證券投資」的風險權數,也就是銀行投資股票的資本要求,其中影響最大的是銀行投資上市櫃金融股的部分,可由現行要求400%降為200%,銀行長期投資非金融相關事業則由400%降為100%。此舉將可視為是銀行資金可加碼金融股的利多。

年底可適用 房市利多

銀行局表示,銀行投資股市最多可占其核算基數(約等同淨值)的30%,以9月底3.4兆元的淨值來看,最多可投資1兆元,但國銀目前投資股票僅1198億元,仍有極大的空間,而這次金管會調降銀行投資金融股風險,直接砍半為200%,估計銀行在資本適足率不動的前提下,可加碼金融股近千億元。這意味著,金管會這項調整權數的政策,可為房市及股市增加1.6~1.8兆元的資金動能。

金管會也表示,調整權益證券投資的風險權數,整體銀行資本適足率平均提高0.09個百分點;而房貸加上股票,共可讓銀行資本適足率提高0.68個百分點,即銀行若不衝刺房貸或加碼金融股,年底資本適足率可拉高到14%,具有增資千億元以上的效果。

銀行業者已要求調降房貸風險權數多時,10月18日顧立雄與金總及各金融公會座談,承諾會積極檢討房貸等權數,月底即宣布調降,年底即可適用;風險權數即銀行計算資本適足率時,依業務或投資風險高低,給予不同權數,權數愈高,則銀行用自用資金支持此業務的成本就愈高。

原文網址
原文網址2

農地變工業地 220萬炒成2.4億

建立時間:2017/11/02
各縣市競相開發 卻閒置千頃
蘋果》調查
【何柏均、陳偉周、侯良儒╱調查報導】「這是一場權與錢的金錢遊戲!」為解決工業地閒置,行政院長賴清德祭出「強制拍賣」鐵腕,但《蘋果》走訪全台,發現這些看似閒置的土地,近5年急速飆漲,有些區段4年就漲了188%,深入了解後,發現原來一公頃220萬元的農地,20多年來經徵收變更後,已漲至2.4億元。在住宅市場低迷之際,工業區儼然成為不肖業者炒作的金磚。

荒謬全台閒置工業地炒作嚴重,其中桃園環保科技園區漲幅高達188%,《蘋果》空拍桃科、桃環科,發現270多公頃,逾半是荒地。莊勝鴻攝
全台由中央、地方政府及企業設置的工業區,總數共有249個工業區,總面積從1999年的不到3萬公頃,激增到今年5.1萬公頃;工業局表示,除了經濟部工業局設置的工業區外,各縣市政府也成立各種工業區,列管的工業區閒置地有747公頃。《蘋果》實地到現場查看,再加上科技部在各縣市科學園區的閒置數據,發現全台閒置工業地總面積竟有931.2公頃。

不斷轉售囤積土地
《蘋果》發現台南、屏東、彰化3縣市的閒置工業區都超過百公頃,但荒廢只是表象,攤開實價登錄才發現這些蚊子地漲勢兇猛。像是開發30年的彰濱工業區,現場荒煙蔓草,閒置土地超過100公頃;但查詢實價登錄資料,才知該處每坪地價從2013年2.2萬元,到今年漲至5.1萬元,增幅達131%,其餘交易紀錄則多在每坪3.6萬元。
此外,在歷年交易資料還有個怪現象,就是許多土地幾乎每2年就原價轉手一次,業者私下指出,有些人會轉手規避被政府盯上,「就是換人頭囤積土地。」

空蕩蕩的桃園大潭工業區,最多的是土地求售廣告看板。陳偉周攝
新北每坪漲破百萬
而台南、屏東地理位置雖較不受企業青睞,但如台南科技工業區也從4年前的每坪4萬元,漲至今年每坪7萬元,漲幅75%,就連地理位置最南端的屏東屏南工業區,也微幅漲了10%。
另外,桃園市從北到南密密麻麻共30個工業區,《蘋果》前往總面積274.9公頃的桃科工業區,不僅發現逾60%都是荒地,同時經連年不斷轉售,地價更從最初標售的每坪3萬元,到目前翻倍漲至7.8萬元,而一旁桃園環保科技園區,更從2013年每坪3.3萬元漲至去年的9.5萬元,漲幅高達188%,當初賣地的農民大嘆:「不知道會這麼有價值。」
雙北的工業區則是奇貨可居,像新北市五股工業區雖然僅漲了42%,但每坪價格已高達116萬元,「不是一般中小企業能夠負擔!」
對於如此驚人的市況,信義全球經理王維宏分析,2011年奢侈稅上路時,工業用地被排除在外,有投資客便把資金,從住宅市場轉至工業用地,進而哄抬價格。外商「第一太平戴維斯」也透露,今年前8月他們經手的不動產交易,有超過60%就是來自工業不動產。

政府徵地大賺價差
政大地政系教授林左裕分析,過去土地徵收是用公告地價加成,「所以地方政府就利用價差,賺取大筆地方財政來源。」政府開發後,企業再用便宜的價格購地,因此地就不斷轉入企業或投資客手中。
經濟部工業局工業區組長陸信雄也說,確實有些廠商把土地擺著,避免未來要用地時無地可用,於是把地囤起來,廠商把這叫「儲備用地」。
「誰掌握土地的規劃跟管制的權力,誰就可以創造財富!」政大地政系教授徐世榮分析,政府徵收工業用地後,常賣給工廠經辦人,這些經辦人多少跟政治人物有關係,他痛斥:「工業地根本沒有人在管!」

原文網址

老屋申貸注意四要點

2017-11-02 12:29

【撰文/林雅惠】
相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

要點二:精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

原文網址

申報房地合一稅最常犯的錯誤

171030-4120-1-2BeYF.jpg

凡是2016年1月1日以後取得,或2014年1月2日以後取得且持有期間未滿2年的房屋、土地,在2016年1月1日以後出售者,除非符合免申報條件,否則不論有無應稅額,都需在完成移轉登記次日起算30日內申報繳納房地合一稅。財政部南區國稅局為協助納稅義務人正確申報,避免補稅遭罰,列出5大申報常見錯誤情形,提醒民眾留意。

1.申報地點:

誤將申報書及相關附件交至出售標的物所在地稽徵機關,依規定賣方應向申報時戶籍所在地的國稅局辦理申報。

2.申報期限:

申報期限計算錯誤,例如2017年8月1日為移轉登記日,申報期限應以8月2日起算30日即為8月31日,常有民眾計算錯誤逾期申報;此外移轉登記日期及取得日期,常被誤填為訂定契約日期。

3.收入部分:

誤以公契金額或實價登錄作為出售收入,正確應以實際成交價格為出售收入。

4.成本部分:

房屋、土地是受贈或繼承取得者,應以受贈時或繼承時房屋評定現值及公告土地現值為取得成本,而非贈與人或被繼承人購買價格。物價指數認定有誤,也會導致取得成本申報錯誤;另有民眾誤將費用列為成本,例如出售時所支付的仲介費為可減除費用,誤列入可減除成本。

5.費用部分:

包括未提示取得、改良及移轉費用者,未按成交價5%扣除該項費用;誤將使用期間水電、瓦斯費、房屋稅、地價稅及交易時土地增值稅列為可減除的成本或費用;檢附資料不齊備,導致無法認定;部分出售時,申報費用金額未按比例計算。

國稅局提醒,申報個人房地合一稅後若發現錯誤,可重新填寫正確申報書更正,若採網路申報者,在申報期限內只要將正確資料重新上傳即可;但若超過申報期限,不論用何種申報方式,都須向戶籍所在地的稽徵機關辦理書面更正。

原文網址