雨遮是指啥?雨遮、花台傻傻分不清

雨遮不記價、不登記制度今天起正式上路,今天起新申請建照的建物適用,但其實許多人對於雨遮到底是指房屋中的哪一塊搞不清楚,常與花台、露臺傻傻分不清。

雨遮還是花台,其實很多消費者分不清雨遮、花台、陽台傻傻分不清

雨遮原用意為遮陽、避雨,比重、形式上沒有一定的規定,全按開發商設定,一般占樓地板面的4~8%內。而營建署建築技術規則中規定,雨遮的構造形式是自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內,超過50公分就不納入登記。

建築技術規則建築設計施工編第一條第三款及第一百六十二條第一項第一款規定之免計入建築面積及總樓地板面積之雨遮構造形式如下:
一、自窗戶或開口兩側外緣向外起算各50公分範圍內。
二、雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣50公分範圍內,且不可超過直上層樓地板之下緣。
三、前二項窗戶或開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者,該樑及雨遮板均得標註為雨遮。但僅設置外露樑者,不得標註為雨遮。
四、設置雨遮之外牆窗戶應符合建築技術規則建築設計施工編第45條第5款規定。
五、考量建築物造型及立面景觀而於建築物外牆設置之裝飾板或裝飾物,仍依各直轄市、縣(市)政府規定辦理。
敦南苑 雨遮

雨遮進化史分為3階段,民國100年5月1日以前,雨遮可登記、可計價,100年5月1日到106年12月31日為可登記、不可計價;107年開始正式改為不可登記、不計價。

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為什麼這些理財知識很少人知道?

海外購屋停看聽 業者:3到5年重新檢視

台灣房價高、投報率低,導致近年海外購屋蔚為風氣。台灣搜房創辦人楊建傑發現,赴海外購屋者多為國內有房產者,建議最好不要複製台灣買房的頻繁交易,至少3到5年重新檢視資產。

楊建傑表示,過去一年舉辦許多場海外購屋投資說明會,這些準買家過半數曾有國內置產經驗,而且以英、美、日本、泰國等國家房地產詢問度最高,各房型中以單身公寓最受青睞。

楊建傑表示,華人有土斯有財的觀念,加上長久以來台灣不動產價值整體向上,「房價只漲不跌」的想法深值人心,無意間養成民眾投資房產致富,即使眼下台灣市況蕭條,不少投資人仍願意複製台灣經驗跨海布局,恰好解釋何以海外準買家多數曾在國內置產。

在選擇投資房產的國家方面,又以泰國前景詢問頻繁。楊建傑分析,泰國經濟發展好似1970年代到90年代的台灣,出口成長、利率穩定,與馬來西亞、印尼、菲律賓並稱「亞洲四小虎」;泰國商務部(MOC)統計截至2017年6月依「外商法」所核發的商業登記證,共計5207張,顯示外國人在當地活動頻繁。

這些外商首推首都曼谷中心商務區(CBD)房地產需求,泰國在東協崛起的加持下,首都曼谷的市容日新月異,BTS、MRT兩大城市鐵道系統沿線新建公寓成為各國資金追捧的焦點。泰國現階段的房地產特色好似當年台灣,房價漲幅出色,是投資人買單的主要動力。

在日本房地產方面,楊建傑說,日本觀光爆炸性成長,熱門旅遊城市客房需求激增,大阪因不動產取得成本優於東京,酒店型公寓物業獲利可達6%;由於附帶開發商原價回購的保本優勢,詢問度不輸一般住宅。

另外,英國與美國是先進國家之首,租賃制度高度發展、配套完善,都會區公寓每年的淨租金報酬率上看7%到8%、兼有強勢貨幣收入,也促使房市交易回溫。

不過,楊建傑表示,海外多數國家為防炒作,短期買賣恐被課以高額資本利得稅,因此不建議頻繁交易;投資人可每3到5年重新審視布局,以免大好獲利遭受稅費及匯損的侵蝕。

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為什麼這些理財知識很少人知道?

調降房貸風險權數

2017年10月31日 18:58 記者戴瑞瑤/台北報導

金管會31日宣布,將調降國銀房貸風險權數,自用住宅由45%下調為35%,非自用住宅則從100%下調為75%,預估今年底上路。其中,若以非自用住宅來看,調低到75%以後,預估可以多出近1.8兆的放款空間。

銀行局副局長莊琇媛表示,金管會正式調整銀行資本適足性規範,自用住宅不動產風險權數由45%下調為35%,非自用住宅風險權數由100%下調為75%,這是100年4月以來首次調整不動產風險權數,今年底計算資本適足率時就可適用。

風險權數若越高,銀行辦理房貸的成本也越高,銀行房貸利率也會隨之提高,但若調降,代表銀行承做房貸成本會降低,房貸利率也可望降低,也增大銀行放款的空間,銀行更樂意承做不管是房貸或是中小企業放款等業務。

此外,銀行「權益證券投資」部分,投資屬金融相關事業帳列交易簿者,及投資屬非金融相關事業帳列銀行簿者,將由現行均為400%,分別回歸現行國際規範所定的200%及100%。

根據金管會統計,截至9月底,整體銀行資本適足率為13.32%,風險性資產為台幣27兆7868億元,但調整後風險性資產會降為26兆4400億元,若維持13.32%的資本適足率不變,銀行承作風險性資產空間多出1.3兆元。

2017年11月01日 04:09 中國時報 彭禎伶、魏喬怡/台北報導

金管會主委顧立雄送出房市及金融股利多。金管會昨日宣布調降國銀承作房貸業務的風險權數,自用住宅由45%降為35%,非自用則由100%降為75%,減少銀行因承作房貸的資金壓力,資本適足率平均可拉升0.59個百分點,也有助民眾買第二間以上房屋時,可更順利取得房貸。

資金動能 增加1.8兆

依9月底銀行合格資產3兆7016億元來看,這次調降房貸風險權數,銀行可增加1兆3468億元的風險資產額度,且非自用住宅降到75%,銀行若在維持現有資本適足率前提下,可多出近1.8兆元,衝刺非自用住宅房貸。

另外,金管會也調整銀行「權益證券投資」的風險權數,也就是銀行投資股票的資本要求,其中影響最大的是銀行投資上市櫃金融股的部分,可由現行要求400%降為200%,銀行長期投資非金融相關事業則由400%降為100%。此舉將可視為是銀行資金可加碼金融股的利多。

年底可適用 房市利多

銀行局表示,銀行投資股市最多可占其核算基數(約等同淨值)的30%,以9月底3.4兆元的淨值來看,最多可投資1兆元,但國銀目前投資股票僅1198億元,仍有極大的空間,而這次金管會調降銀行投資金融股風險,直接砍半為200%,估計銀行在資本適足率不動的前提下,可加碼金融股近千億元。這意味著,金管會這項調整權數的政策,可為房市及股市增加1.6~1.8兆元的資金動能。

金管會也表示,調整權益證券投資的風險權數,整體銀行資本適足率平均提高0.09個百分點;而房貸加上股票,共可讓銀行資本適足率提高0.68個百分點,即銀行若不衝刺房貸或加碼金融股,年底資本適足率可拉高到14%,具有增資千億元以上的效果。

銀行業者已要求調降房貸風險權數多時,10月18日顧立雄與金總及各金融公會座談,承諾會積極檢討房貸等權數,月底即宣布調降,年底即可適用;風險權數即銀行計算資本適足率時,依業務或投資風險高低,給予不同權數,權數愈高,則銀行用自用資金支持此業務的成本就愈高。

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農地變工業地 220萬炒成2.4億

建立時間:2017/11/02
各縣市競相開發 卻閒置千頃
蘋果》調查
【何柏均、陳偉周、侯良儒╱調查報導】「這是一場權與錢的金錢遊戲!」為解決工業地閒置,行政院長賴清德祭出「強制拍賣」鐵腕,但《蘋果》走訪全台,發現這些看似閒置的土地,近5年急速飆漲,有些區段4年就漲了188%,深入了解後,發現原來一公頃220萬元的農地,20多年來經徵收變更後,已漲至2.4億元。在住宅市場低迷之際,工業區儼然成為不肖業者炒作的金磚。

荒謬全台閒置工業地炒作嚴重,其中桃園環保科技園區漲幅高達188%,《蘋果》空拍桃科、桃環科,發現270多公頃,逾半是荒地。莊勝鴻攝
全台由中央、地方政府及企業設置的工業區,總數共有249個工業區,總面積從1999年的不到3萬公頃,激增到今年5.1萬公頃;工業局表示,除了經濟部工業局設置的工業區外,各縣市政府也成立各種工業區,列管的工業區閒置地有747公頃。《蘋果》實地到現場查看,再加上科技部在各縣市科學園區的閒置數據,發現全台閒置工業地總面積竟有931.2公頃。

不斷轉售囤積土地
《蘋果》發現台南、屏東、彰化3縣市的閒置工業區都超過百公頃,但荒廢只是表象,攤開實價登錄才發現這些蚊子地漲勢兇猛。像是開發30年的彰濱工業區,現場荒煙蔓草,閒置土地超過100公頃;但查詢實價登錄資料,才知該處每坪地價從2013年2.2萬元,到今年漲至5.1萬元,增幅達131%,其餘交易紀錄則多在每坪3.6萬元。
此外,在歷年交易資料還有個怪現象,就是許多土地幾乎每2年就原價轉手一次,業者私下指出,有些人會轉手規避被政府盯上,「就是換人頭囤積土地。」

空蕩蕩的桃園大潭工業區,最多的是土地求售廣告看板。陳偉周攝
新北每坪漲破百萬
而台南、屏東地理位置雖較不受企業青睞,但如台南科技工業區也從4年前的每坪4萬元,漲至今年每坪7萬元,漲幅75%,就連地理位置最南端的屏東屏南工業區,也微幅漲了10%。
另外,桃園市從北到南密密麻麻共30個工業區,《蘋果》前往總面積274.9公頃的桃科工業區,不僅發現逾60%都是荒地,同時經連年不斷轉售,地價更從最初標售的每坪3萬元,到目前翻倍漲至7.8萬元,而一旁桃園環保科技園區,更從2013年每坪3.3萬元漲至去年的9.5萬元,漲幅高達188%,當初賣地的農民大嘆:「不知道會這麼有價值。」
雙北的工業區則是奇貨可居,像新北市五股工業區雖然僅漲了42%,但每坪價格已高達116萬元,「不是一般中小企業能夠負擔!」
對於如此驚人的市況,信義全球經理王維宏分析,2011年奢侈稅上路時,工業用地被排除在外,有投資客便把資金,從住宅市場轉至工業用地,進而哄抬價格。外商「第一太平戴維斯」也透露,今年前8月他們經手的不動產交易,有超過60%就是來自工業不動產。

政府徵地大賺價差
政大地政系教授林左裕分析,過去土地徵收是用公告地價加成,「所以地方政府就利用價差,賺取大筆地方財政來源。」政府開發後,企業再用便宜的價格購地,因此地就不斷轉入企業或投資客手中。
經濟部工業局工業區組長陸信雄也說,確實有些廠商把土地擺著,避免未來要用地時無地可用,於是把地囤起來,廠商把這叫「儲備用地」。
「誰掌握土地的規劃跟管制的權力,誰就可以創造財富!」政大地政系教授徐世榮分析,政府徵收工業用地後,常賣給工廠經辦人,這些經辦人多少跟政治人物有關係,他痛斥:「工業地根本沒有人在管!」

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老屋申貸注意四要點

2017-11-02 12:29

【撰文/林雅惠】
相較於新成屋,老屋實坪多、總價低,成為許多年輕首購族的最愛。但是,也有人擔心屋齡較高的物件會不利申貸,究竟老屋貸款時要注意哪些細節呢?

今年三十五歲的陳木森有個論及婚嫁的女友,兩人打算近年內完婚,最近正在物色新居。木森從大學時期就住在世新大學校區附近,於是決定新居也要買在較為熟悉的景美地區。

兩人原本相中一棟電梯住宅,鄰近河堤,附近又有傳統市場和超市,生活空間相當舒適;然而,房屋總價超出兩人預算,他們的存款加上雙方家長資助,最多能湊到400萬元,假設預留100萬元裝修和購買家具家電,300萬元當作購屋自備款,就算貸款成數能夠拉到8成,可購入的房屋總價大約也只有1,500萬元。「我覺得我們還是買老公寓好了,跟新成屋相比,可以買到的實坪比較多,也可以把省下來的錢拿來翻修屋子,裝潢成我們想要的樣子;再說,老公寓每個月不用多付管理費,長期下來又可以省下一筆錢。」木森說。

女友同意,卻又擔心老公寓不好向銀行貸款,「我聽說老房子比較不能爭取到優惠的貸款利率還有成數,要是銀行不給我們高一點的貸款成數,或是低一點的貸款利率的話,我們每個月的經濟壓力會變得很大。」她說。

像木森這樣自備款不夠多,又希望能夠買到較大空間的首購族,會比較喜歡老房子,畢竟屋齡越高,房價相較周邊新屋來說會比較低,議價空間也相對較大,而且新成屋公設比通常較高,在諸多考量之下,老房子成為年輕買方首購時的主要選擇。

不過,購買老屋卻也有不利申貸的疑慮,讓部分買方為之卻步。究竟,老屋貸款該注意哪些重點呢?

要點一:留意老屋建築結構

首購族通常資金有限,貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量,尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例,假設購買1,500萬元的公寓物件,若貸到房屋總價的8成,自備款300萬元剛好足夠;但若只貸到房屋總價的7成,自備款就需要450萬元,中間有150萬元的差額,就算把預留的100萬元裝修費投進去,還是不夠。

銀行主管表示,在評估房屋貸款利率和成數時,會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考,若老屋的屋齡不算太高,地段的影響力較大,但屋齡偏高時,建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等,也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、鋼骨混凝土(SC),目前台灣建築物以RC結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為二十五年,加強磚造房屋耐用年限為三十五年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短,房屋的殘餘價值也就越低,銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短,且不是坐落在精華地段,通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。

要點二:精華區老屋申貸較容易
那麼貸款利率會受到屋齡影響嗎?根據2017年第二季聯徵大數據資料庫,分析「台北市購置住宅貸款統計」,屋齡九年內的房子,平均貸款利率落在1.67到1.77%之間;屋齡九到十八年的房子,利率為1.84到1.85%;至於屋齡十八年以上的房子,利率大多超過1.9%。

若再進一步比較,屋齡三年內房屋平均貸款利率為1.67%,和屋齡十八年以上房屋相較,少了將近一碼,雖然因目前處於低利環境,差別並不大,但仍可顯示屋齡會對貸款條件造成影響。

買老屋就一定談不到好的成數和利率嗎?其實不一定!合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示,屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件,不過,另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業,如果本身條件不錯,再加上房屋坐落地點佳,貸款的利率和成數就有可能比較好。

「如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。」陳寬祺說。中國信託銀行消費金融處副總宋苑芝則表示,中信銀在審查購置住宅貸款時,屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下,地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的老屋是較聰明的選擇。

老屋申貸停看聽

1. 鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作

2. 海砂屋、輻射屋,銀行不承作

3. 附近有嫌惡設施,貸款成數較低

4. 剩餘耐用年限越短,貸款成數越低

5. 貸款年限+屋齡≦50

6. 貸款年限+房貸戶年齡≦75

註:本表僅為參考,實際貸款條件須由銀行評估。

要點三:確認老屋貸款年限

此外,老屋的貸款年限也是必須注意的重點,一般而言,銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」;舉例來說,購買屋齡三十年的房屋,貸款年限最長為二十年,若屋齡已有四十年,貸款年限就只剩十年,假設總貸款金額相同,屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍,還款壓力大幅增加。

陳寬祺也提醒,不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式,若採用第二種方式估價,當屋齡超過耐用年限時,建物將不予估價,僅會計算土地價值。

換句話說,屋齡太老,或耐用年限原本就短的物件,就要衡量其土地價值高低,或是有沒有都更效益,如果土地價值不高,貸款就不容易。

因此,民眾在購買老屋時,應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本,以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料,尤其是老屋的構造以及使用年限,不只能夠讓自己更了解老屋的狀況,也能作為銀行鑑價的參考指標。

要點四:銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,木森購買房屋的成交價是1,500萬元,原本預期貸到8成的金額是1,200萬元,但銀行卻只核貸1,080萬元,比木森的期待少了120萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,350萬元。

土地銀行個人金融部表示,銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。也就是說,如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者,輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋,銀行多不願貸款;周邊若有嫌惡設施,如:殯儀館、靈骨塔、墓園等,能夠貸款的成數也較低;反之,學校、運動場、傳統市場等,則對於貸款成數有加分效果。

永豐銀行個人金融處處長江靜美提醒,客戶貸款時提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶,工作收入穩定,有報稅資料、薪資轉帳紀錄,即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況,若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常,聯徵無異常顯示,銀行內部評分會較高,就能爭取到較好的貸款條件。

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申報房地合一稅最常犯的錯誤

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凡是2016年1月1日以後取得,或2014年1月2日以後取得且持有期間未滿2年的房屋、土地,在2016年1月1日以後出售者,除非符合免申報條件,否則不論有無應稅額,都需在完成移轉登記次日起算30日內申報繳納房地合一稅。財政部南區國稅局為協助納稅義務人正確申報,避免補稅遭罰,列出5大申報常見錯誤情形,提醒民眾留意。

1.申報地點:

誤將申報書及相關附件交至出售標的物所在地稽徵機關,依規定賣方應向申報時戶籍所在地的國稅局辦理申報。

2.申報期限:

申報期限計算錯誤,例如2017年8月1日為移轉登記日,申報期限應以8月2日起算30日即為8月31日,常有民眾計算錯誤逾期申報;此外移轉登記日期及取得日期,常被誤填為訂定契約日期。

3.收入部分:

誤以公契金額或實價登錄作為出售收入,正確應以實際成交價格為出售收入。

4.成本部分:

房屋、土地是受贈或繼承取得者,應以受贈時或繼承時房屋評定現值及公告土地現值為取得成本,而非贈與人或被繼承人購買價格。物價指數認定有誤,也會導致取得成本申報錯誤;另有民眾誤將費用列為成本,例如出售時所支付的仲介費為可減除費用,誤列入可減除成本。

5.費用部分:

包括未提示取得、改良及移轉費用者,未按成交價5%扣除該項費用;誤將使用期間水電、瓦斯費、房屋稅、地價稅及交易時土地增值稅列為可減除的成本或費用;檢附資料不齊備,導致無法認定;部分出售時,申報費用金額未按比例計算。

國稅局提醒,申報個人房地合一稅後若發現錯誤,可重新填寫正確申報書更正,若採網路申報者,在申報期限內只要將正確資料重新上傳即可;但若超過申報期限,不論用何種申報方式,都須向戶籍所在地的稽徵機關辦理書面更正。

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避免繼承、贈與不動產日後出售被課重稅

移轉不動產方式有3種,買賣、贈與與繼承哪個最能節省稅賦?繼承移轉最單純,贈與的成本最高,須善用基本免稅額、每年分次贈與,並且須連同子女未來出售時機點考慮在內。

根據內政部統計台灣不動產繼承、贈與不動產比例,從2008年合計的13.6%、增加到2017年上半年24.8%,等於平均每4件房地產移轉,有1件是透過繼承或贈與取得。

比較「繼承」、「買賣」、「贈與」方式,其中繼承轉移登記運作模式最為單純,且基本的免稅額對多數家庭都足夠。而「買賣」及「贈與」主要差別在於,買賣的土增稅可使用一生一次自用住宅稅率、但贈與則無法,還得被課徵高額贈與稅率,整體來說買賣方式相對划算,也可同時並行使用。「為了避免假買賣、真贈與,親人買賣雙方得留有金流、還款等證明文件,否則會被政府視為贈與行為而追稅,尤其是移轉給未成年者。」

不管透過何種方式取得房產,依照房地合一上路後的規定,自住6年即可有免稅額,相對划算,自住持有6年 享400萬免稅額。

以贈與方式移轉房產必須負擔贈與稅及土增稅,相對起來成本最高,常見的變通方式則屬「分次贈與現金」、「分割贈與房產」,運用父母每人每年220萬元贈與免稅額,提前規劃分年贈與下一代購屋,若是子女當年婚嫁,還可再增加100萬元贈與免稅。可先替子女支付購屋頭期款,而後申請20年房貸,在每次免稅額度內,慢慢攤還房貸。

至於未來出售時有何影響?因繼承與受贈無明確的買賣金額,購屋成本以房屋評定現值及土地公告現值來計算,2016年後房地合一稅上路後,出售房產得按照市價課稅,一個是市價、一個是評定現值,一來一往稅率也會非常高,登記後的自住持有時間應拉長至6年,可享有400萬元免稅額。

自住長期持有 才划算

有些富人為了節省遺產稅,會將房產貸款、拉高負債比,但繼承房產的稅基為評定現值,根據房地合一稅規定,未來子女出售時則會依照市價課稅,負擔也不小,須再細算評估。

太陽能屋頂計畫考量關鍵:資格條件、安裝成本

陽光屋頂捲土重來,政府為鼓勵全民參與發展綠電,祭出重金補助,但想靠著安裝太陽能板,電力自給自足或轉售給台電,得要先看看你家的屋頂有沒有及格。

不是家家戶戶都適合太陽能屋頂!經濟部能源局刊物指出,除了你家必須是合法建築外,如果是社區大樓或公寓想安裝在屋頂安裝太陽能板,要建物所有權人,也就是全體住戶都同意安裝。

補助4~5成建置費用,看起來安裝成本大減,但國內屋頂太陽能發電系統業者向自由時報表示,其實一般家庭安裝太陽能根本划不來,屋頂沒有30坪以上沒辦法施工,且以能源局估計,3坪每天只能生產1千瓦的電,安裝成本就高達7~8萬元,扣除女兒牆、水塔、附近建物等造成的陰暗處,約只能蓋12坪。

舉例來說,以能源局最新公告的再生能源躉購費率,105年至今年底安裝完畢,收購費率約7元左右,12坪每天生產4千瓦電,1年賣電所得最多不超過36500元,扣除約21.6萬元的補助,3年後才能回本,且明年起每度僅可賣4.4~6.1元,又減少了5%左右。

不過太陽能板能生產多少電,也會受到各地日照時間的長短而不同,想知道在屋頂裝太陽能板要花多少錢,工研院網站也有試算系統,只要輸入資料就能粗估安裝成本。

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行政院宣布將推動「全民綠能屋頂」計畫,讓不少民眾開始對「屋頂種電」產生興趣。不過,光電業者提醒,在申請前,起碼要先評估四個因素,才能夠順利推動。分別是1.建物違建情況,2.附近鄰蔽建物是否影響日照,3.屋頂產權,4.屋頂面積。

1.屋頂有違建 該如何處理?
天泰能源公司總經理陳坤宏表示,過去做太陽光電,建物要合法,才有辦法拿到台電的併聯審查同意書。但是,目前約有九成住戶屋頂都是違建。營建署正在擬定公告辦法,民眾要注意自家屋頂是否符合規定,不然如果「蓋完之後被拆,更麻煩」。

太陽光電發電系統商業同業公會理事長郭軒甫也表示,最好違建的部分跟光電設備不要結合,舉例來說,光電設備可以跟屋頂的地板連在一起,而非跟違建的鐵皮連在一起。這樣的話,鐵皮要拆,也不會影響到光電設備的運轉。

2.住家附近有高樓 適合嗎?

陳坤宏表示,住戶要先評估附近有沒有高樓大廈,如果有的話,日照勢必會受到影響,發電效益會不夠。平均來說,如果附近有高樓大廈擋住,一年有三到四成時間會被遮住。

3.屋頂產權不是我的 有影響嗎?
陳坤宏說,申請裝設太陽能板需要準備許多文件,有些文件都不是一個人就能決定。以公寓大樓來說,頂樓產權通常是屬於全體住戶的,政府在文件上也會有一定的標準,例如需要超過三分之二的住戶同意裝設等。因此,建議民眾先與鄰居、管委會討論清楚,以免事後申請不成,浪費期初的評估規畫費用。

郭軒甫指出,通常透天厝的「種電」機會比較大,他看過許多公寓住戶對於屋頂要不要裝太陽能板談不攏的案例。有時候,也不是為了錢,而是個人偏好。「曾有一個個案是,ESCO能源技術服務廠商出錢,住戶都不用出錢,就算這樣,還是有住戶不樂意」。至於這名不願意的住戶是為了風水還是其他考量,就不得而知了。

4.屋頂面積小 划算嗎?

有報導指出,如果屋頂面積低於十五坪,因投報率太低,未必划算。對此,也有業者持不同看法。陳坤宏說,十五坪還是可以回本,只是因為申請要跑很多流程、準備很多文件,因此大多數的業者都不願意做小案子。因此,他建議政府導入「綠能社區」概念,透過中間的聚合商,一口氣徵集比較多有意願的小用戶,這樣才有誘因。

陳坤宏說,有些建置費用跟裝置容量無關,例如結構技師簽證費用不會因為裝置容量比較小就比較少。因此裝置容量越小,平均成本的確越高。

住戶屋頂裝太陽能板常見Q&A

Q1. 我家大概能裝多少容量的太陽能板呢?

郭軒甫:一般住戶的屋頂,由於要考量到女兒牆、預留走道等較多因素,通常來說,每3坪面積,可以裝設1KW的太陽板。

Q2.裝設太陽能板的費用大概多少呢?

郭軒甫:一般家戶屋頂來說,每1KW成本約大概七萬元。裝置容量越小,平均成本較高。

Q3.裝了太陽能板,多久可以回本呢?

郭軒甫:目前比較難說,因為政府補助辦法還沒有出來,躉售費率會不會調降很難說。不過通常來說,約8到9年可回本。

陳坤宏:以20到30坪屋頂來說,約8到10年就回本。但要注意工法,「不要被風吹走,就一輩子都無法回本了」。因此,要找可以信賴的廠商才可以。

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貸款做高價格貸款的法律問題

有民眾將交易金額多寫100萬申請貸款,被法院判刑三個月,引發網友熱議。有網友說,個案是賣方不知情才有罪,如果賣方也同意就沒事。高雄地院所屬三民公証找出一判決,買賣雙方都同意做假價格,法院仍判經手代書四個月有期徒刑。

至於買賣雙方,法院在判決書中也認定買賣雙方、人頭和代書有犯意聯絡,為共同正犯,但因檢察官未起訴,因此未作判決。換言之,如果檢察官起訴,買賣雙方、人頭可能都會被判刑。

根據三民公証找到的判決,2004年一位陳姓代書介紹張姓民眾,以200萬元買下陳姓民眾新北房子,再以借名登記方式,登記在人頭施姓民眾名下。

一審判決指出,張姓買家因有購屋資金需求,陳姓代書因此找買賣雙方到代書事務所,另外製作一份契約,買賣價金提高到310萬元,即俗稱AB約,然後由人頭施姓民眾持假價格契約向銀行貸款233萬餘元,比實際交易價格多出33萬多元。

此一個案由賣方陳姓民眾告發,檢察官受理偵查後,僅起訴代書。一審以行使業務上登載不實之文書罪,判處陳姓代書有期徒刑四個月。二審因認定賣方並不知情,改以較重的行使變造私文書罪,判刑六個月確定。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,2012年實價登錄上線之前,不動產交易價格,除了公開上市櫃的買賣及法院拍賣案件之外,只能仰賴少數業者公布自家成交或資訊業者彙整的片面資料。所謂的「成交價格」是藏在買賣雙方、代書、仲介之間的黑箱祕密,而風險最大的是放款的銀行,其中尤以人頭冒貸、假契約超貸的問題最嚴重。

該項判決結果,代撰買賣契約書、協助申辦貸款的地政士(代書),無論賣方有意、無意配合都未脫罪罰,值得中介的代書、房仲記取教訓,應誠實反映交易實況,以利第三人或公眾的財產維護。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,實價登錄上路後,市場有不少作高價格傳聞,有的用來拉高市場行情,有的用來貸款,此一案例, 提醒消費者與從業人員貪圖私利可能觸法。

她表示,AB約除了面臨登載不實的刑責外,銀行也可能會針對關係人提起詐欺之訴,誠實還是趨吉避凶的王道。

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區域發展台中捷運明年試營運 G0站周邊建商搶進

隨著台中捷運綠線明年試營運,最北端的G0站、以及緊鄰的特定商業區周邊土地價格節節上揚,市場又傳出好市多(COSTCO)將落腳於此,在連續利多拉抬下,房市前景一片看好,吸引建商紛紛搶進插旗。

總太地產董事長翁毓羚表示,交通便利性對於中高階主管、新白領階級而言,在購屋時占有極大考量比例,尤其是北部客只要聽到位於捷運旁、加上價格合理,很容易就入手。

捷運總站特區,除了緊鄰的捷運G0站,步行到頭家厝站也只要10分鐘,在雙捷運站加持下,無論是前往生活機能完善的軍功東山商圈、崇德松竹商圈、潭子商圈、頭家厝商圈,都不到10分鐘車程,相當便利。

捷運總站特區在全區21%商業用地占比,與市府開發時程獎勵的雙效加值下,自成新興的住商生活圈,也將指日可待。除了捷運之外,附近另有74號外環道,可迅速銜接國道一號,不論開車北上、南下都很方便。

而台中環線豐原潭子段計畫路線,自國道4號終點前約1.4公里處銜接至台74線,全長10.9公里,也已動工,未來將帶動捷運總站特區與潭子區人潮,並有效紓解國道一號中清交流道壅塞車潮。

業界指出,隨著捷運、國道、快速道路等多項重大交通建設,帶來便捷誘因加持下,好市多北台中店可望進駐捷運總站特定商業區,預料將吸引大量商家進駐,「錢」景一片看好。

市調指出,總太建案雖然還未公開,已引發預約熱潮;位於同區域的建案,每坪開價26萬至29萬元,也有不少民眾詢問。

據了解,未來還有櫻花、惠宇、登陽等建商即將跟進,捷運總站特區也是台中少有重大交通利多匯聚的重劃區,發展熟成時程具體可期,後續發展勢不可擋。