購屋注意條件

純住宅產品優於住辦混合大樓:很多居住於住辦混合大樓的屋主,將房屋託由房仲售出時,房仲常會以一種話術慫恿買方,說法通常是,「住辦混合大樓可做為住家或辦公室,相較於純住宅產品,住辦大樓可運用的彈性大,未來轉賣出去,可符合自住或辦公等買方的個別需求。」

 居住品質較佳也較安全

 群義房屋指出,事實上,純住宅產品較有加分效果。雖然住辦混合大樓可居住、也可辦公,但是,住戶較為複雜,而且辦公人員出入頻繁,電梯等公共設施的用量密集,公共用電的度數,一定比純住宅還高,所必須分攤的電費,當然也比純住宅的負擔更重。

 純住宅產品的住戶單純,住戶在白天時間,幾乎都在外上班、上學,公共用電的使用量,通常集中在晚間或假日,出入份子也容易掌握,對於家有老人、女性或幼童的家庭而言,純住宅的居住品質較佳,也較為安全。

 二、公寓的頂樓加蓋面積,以權狀每坪1/3計算:老公寓深得台北人的心,而且屋齡愈久愈吃香,信義房屋統計,有5成以上的台北縣市民眾,購屋偏愛公寓產品。

 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,由於公寓產品的公設比低,相較於目前大樓產品動輒30%以上的公設比,老公寓的室內實際使用坪數大,擁有的土地持份也大,更有加分效果。

 低公設比 使用坪數大

 永慶房屋舉例,以5層樓的老公寓來看,權狀30坪可分得土地持份約7坪,同樣的條件下,權狀30坪的電梯大樓,大約只能擁有3至4坪的土地持份,在寸土寸金的台北市,3坪、4坪土地的差異,可能就有高達400萬元至500萬元的價差。

 台灣房屋提醒民眾,選擇公寓時,頂樓加蓋的部份,應以坪數的1/3計算,假設頂樓權狀面積30坪,頂加面積20坪,計算房價時,應將頂加面積20坪除以3,頂加等於是6坪的面積,再加上頂樓權狀面積30坪,總共36坪,換算成總價後,才算是一般行情。

 三、一樓或整條街道是否有店面聚集,判斷所引起的噪音,是否影響居住品質:房子緊臨大馬路,又處於精華地段時,就要考量是否會被來往的車輛噪音干擾,如果噪音太大,應選擇巷子裡的物件,有鬧中取靜的特性,未來也有轉手潛力。

 精華區巷子 鬧中取靜

 此外,房子最好臨8米以上巷道,可以讓消防車進出,居家安全性較高,至於整條街道少有店面,或是本身居住的住宅,一樓沒有店面,這類區域的環境較單純,保值性較高。

 四、掌握房價,可上房仲網查詢區域成交行情:房地產業者觀察,現階段的房價合理性,買賣雙方常站在不同天平上考量,因此,民眾應多做點功課,不要買貴,也不能亂砍價,喪失與屋主談判的機會。

 有些房仲網站上,會提供區域成交行情,房仲業者建議,由於房市今年
反轉得厲害,民眾上網查詢成交時間,應縮短在最近2至3個月,才能掌握較精準的買賣價。

 五、採光、格局面面俱到:房仲業者認為,買方不要因為議價成功,而衝動買下,卻忽略房子的細節。

 獨立廚房隔絕油煙

 其中,又以格局方正最重要,格局方正的房子,採光、通風較好,居住也較舒適,此外,對於小家庭來說,廚房獨立較能隔絕油煙,保持家中清潔,也不會讓孩童輕易進入廚房,誤觸危險。

以同區域而言,屋況的保養、管理品質較差,銀行耽心未來的接手性、增值潛力,會下修貸款成數,而屋齡超過30年的房子,每多10年,折舊率便增加,貸款成數也會降個5%。房屋的屋況,內部包含漏水、壁癌、採光、通風等,外部則要考量管理品質。

多數建物的構造,屬於RC(鋼筋混凝土)構造,而RC的耐用年限是50年,若購買屋齡35年的房子,由於已超過屋齡30年,相距50年的耐用年限只剩15年,等於是倒數計時,所以折舊率很高,對於銀行來說,超過30年的房子,每多10年,貸款成數就會再降5%。

豪宅是SRC(鋼骨)構造,4層樓公寓是加強磚造,其他的建築物,多半是RC構造,而以同區域中的住宅產品相較,屋齡30年以下者,幾乎都以「屋況」為首要考量。
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