自用住宅用地重購退稅省很多,不省可惜!還有許多特殊情況也適用

2015051409
阿文先賣後買,利用重購退稅省了40萬!他怎麼辦到的?(文章倒數七行一定要看)

阿文把台北的房子賣掉後,共繳了40萬元的增值稅,該筆土地申報移轉現值為300萬元。半年後,阿文又在花蓮買了一間土地申報移轉現值為500萬元的別墅,兩年內重新購屋的阿文辦理重購退稅,省了40萬的稅金!

[原理]
重購退稅,是指重新購買土地,退還原出賣土地之"土地增值稅"; 亦指土地所有權人於承買土地或出賣另一筆同性質土地,且發生在特定之二年期限內,若土地所有權人所購買之土地價格超出原出賣之土地價格減除土地增值稅,而 產生買價不足時,得就其原出賣土地之已繳納土地增值稅額中,退還其不足購買之差價(意思就是賣了土地去買另一筆土地錢還不夠用,所以把先前賣土地的這筆增 值稅退還給你),但以退還原繳納之土地增值稅稅額為限

[使用方法]
重購自用住宅退還稅款計算公式:
新購自宅用地的申報移轉地價-(原出售自宅用地申報移轉地價-已繳土地增值稅)=A(不可為零或負數)
1.當已繳土地增值稅款≦A時,已繳的增值稅款可全數退還
2.當已繳土地增值稅款>A時,可退還相當於A的稅款
在阿文的例子中,500-(300-40)=240萬元,比對上面兩點說明,阿文已繳了40萬元(土地增值稅款),≦240萬,所以可申請全數退還。

重購退稅試算網站

土地價值是以土地公告現值為計算。「想知道自己土地的公告現值,可到地政機關,調閱登記簿謄本,用公告現值乘上該房屋的土地持分,即可算出數字。」

如何辦理退稅

  • 退稅申請書
  • 出售土地之增值稅單正本
  • 出售及重購之土地買賣契約影本(公契書)
  • 重購土地之自用住宅用地證明文件
  • 向原繳土地增值稅之稅捐稽徵處申請
  • 原出售土地所在戶籍資料
  • 原出售土地之地上建築改良物證明文件
  • 原出售土地前一年內無租賃申明書

附註:原出售土地增值稅按自用住宅用地稅率課徵者,免附上述第6至第8項資料。

檢附證件

  • 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  • 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
  • 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(無法提示,改立具切結書)。
  • 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本(建物證明文件)。
  • 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅,檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申請書。

申請期限

  • 先賣後買者於重購後申請。
  • 先買後賣者於出售後申請。
  • 102年5月24日後,重購退稅請求權時效延長為10年(以後面買賣時間為起算點)。

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內,退還不足支付新購土地地價之金額。

其他相關規定

  • 重購退稅列卡管制,重購土地五年內再行移轉或改變用途者(5年內不能移轉(賣),也不得出租、營業和變成空戶),補繳原退稅款。
  • 重購退稅符合要件,沒有申請次數限制。
  • 出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者,也可申請重購退稅。
  • 同時出售多處自用住宅用地,只要符合要件,可申請重購退稅。
  • 對於自住客來說,很容易無心違反「空戶」規定遭討稅,「例如原只有自己設籍,當有需要遷出時,務必先將配偶或直系親屬戶籍遷入,自己再遷出。」若自己先遷出,家人戶籍再遷入,就會被視為空戶追稅

[法律規定]

土地稅法第35條

土地所有權人於出售土地或土地被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,二年內重購土地合於左列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價或補償 地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:

(一)自用住宅用地出售或被徵收後,另行購買未超過三公畝之都市土地或未超過七公畝之非都市土地仍做自用住宅用地者。

(二)自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

(三)自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出售土地或土地始被徵收者,準用之。

第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。

[適用要件]

  • 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。
  • 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。
  • 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。
  • 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦竣戶籍登記。
  • 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。
  • 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

重購退稅之【出售地】需符合條件

  • 本人或配偶、直系親屬在該地設籍完成
  • 出售前一年不得有出租或營業(他人設籍)
  • 面積限制:都市土地3公畝,非都市土地7公畝
  • 土地、建物不同人時,建物所有權人僅限土地所有權人或其配偶、直系親屬
  • 出售與購買之土地所有權人需同一人

重購退稅之【新購地】需符合條件

  • 本人或配偶、直系親屬在該地設籍完成
  • 不得有出租或營業(他人設籍)
  • 重購退稅後5年內不得移轉,亦不得改變用途(出租、營業、他人設籍)
  • 土地、建物不同人時,建物所有權人僅限土地所有權人或其配偶、直系親屬
  • 出售與購買之土地所有權人需同一人

超重要!您不可不知的特殊情況相關規定

  • 納稅義務人出售自用住宅房屋,於2年內重購樓房乙棟,其中第1層出租或供營業使用,第2、3層供自用住宅使用,如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者,仍可以適用重購抵稅。
  • 納稅義務人出售自用住宅的房屋後,以自建方式取得自用住宅之房屋,得適用本項之規定。
  • 納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟,並於2年內重購自用住宅乙棟以上,重購房屋總價超過出售房屋總價額者,原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額,可適用重購自用住宅扣抵稅額。
  • 納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋,而另以其配偶或本人名義重購者,仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
  • 申請扣抵或退還之綜合所得稅額,係指出售該年度(以所有權完成移轉登記日所屬年度為準)綜合所得稅確定時,因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。
  • 申請扣抵或退還年度,先售後購者,為重購之所有權移轉登記年度;先購後售,為出售之所有權移轉登記年度。

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